В сентябре на фоне ослабления рубля, повышения ключевой ставки ЦБ и ожиданий подорожания ипотеки снова выросли цены на готовые квартиры. Однако в октябре ситуация резко изменится. На «перегретый» столичный вторичный рынок жилья надвигается мощный холодный «циклон». По мнению аналитиков, сезон плавного снижения цен на столичные «квадраты» продлится несколько кварталов подряд.
Фото: Михаил Ковалев
Как сообщил «МК» руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко, в сентябре средняя стоимость 1 кв.м на вторичном рынке «старой» Москвы достигла 264,8 тыс. руб. — это на 1,6% больше, чем в августе. Квартиры в Новой Москве выросли в цене на 1,3% — до 203,1 тыс. руб. за кв.м в среднем. По словам аналитика, самые дорогие квартиры предлагались в центральных районах столицы — Остоженка (в среднем 529,8 тыс. руб. за 1 кв.м), ст.м. «Кропоткинская», «Парк культуры» (по 529,8 тыс. за 1 кв.м). Речь идет о ценах на старый жилой фонд, без учета нового элитного жилья. Самые доступные квартиры расположены традиционно в «замкадных» и «примкадных» районах. Это отдаленный Зеленоград (190,6 тыс. руб. за 1 кв.м в среднем) и районы непрестижного юга и юго-востока: Жулебино и Некрасовка (197,9 тыс.), Южное Бутово (202,1 тыс.), Западное и Восточное Бирюлево (203,1 тыс.).
Сегодня популярны объекты с отделкой: граждане предпочитают купить квартиру, максимально готовую для жизни здесь и сейчас, сообщила «МК» директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. По ее мнению, этот запрос поспособствовал активизации покупателей-флипперов — граждан, которые приобретают квартиры без отделки, улучшают их за короткий промежуток времени и реализуют по более высокой от изначальной стоимости цене. Речь идет преимущественно об объектах сегмента «комфорт» и «бизнес» в недавно сданных новостройках. На сегодняшний день доля флипперов составляет примерно 20%. «Сегодня район уже не играет определяющую роль в ценообразовании. Оно формируется из качественных характеристик ЖК, развития инфраструктуры проекта», — добавила эксперт.
Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко отметила резкий рост количества сделок в Новой Москве, что связано в первую очередь с относительно невысокой стоимостью квартир по сравнению с ценами в «старой» Москве. Еще одна интересная тенденция — покупатели стремились оперативно приобрести недвижимость из-за повышения ипотечных ставок. «Все пытаются успеть в последний вагон и купить жилье на более выгодных условиях. В сентябре мы наблюдали небольшое повышение цен на квартиры — в среднем на 5–10% в зависимости от локации. Эта тенденция коснулась как новостроек, так и вторичных лотов», — подчеркнула Мищенко.
По ее оценке, сегодня самые доступные вторичные квартиры сосредоточены в Новой Москве и на юго-востоке «старой» Москвы, в частности в Некрасовке. Дороже обходятся лоты на западе, юго-западе и севере. Далее идут южные и восточные административные районы. Так, однокомнатную квартиру в «хрущевке» можно купить в среднем за 8,5 млн руб., а точно такой же по характеристикам лот на западе Москвы будет стоить от 11 млн руб. Цены могут варьироваться, несмотря на один и тот же метраж, категорию дома, год его постройки. Разница в стоимости часто достигает 30%. В то же время ценовые различия между аналогичными квартирами на юго-востоке и востоке Москвы гораздо меньше и составляют всего 5–10%.
«Курс на сворачивание льготной ипотеки для новостроек пока никак не повлиял на вторичный рынок. Повышение первоначального взноса — незначительный фактор влияния», — заметил «МК» управляющий директор сети «Миэль» Александр Москатов. По его мнению, сейчас вторичный рынок жилья находится в переходной фазе. В летние месяцы спрос превышал предложение, а в октябре, скорее всего, начнутся корректировки.
Как полагает Репченко, после рекордного спроса в августе рынок в сентябре начал немного остывать на фоне выросших ипотечных ставок и из-за большого объема ранее реализованного опережающего спроса. То есть те, кто планировал покупку квартиры в ближайшие месяцы, сделали это в конце лета, поэтому откат спроса неизбежен.
В текущий момент интерес покупателей, по словам специалистов, сосредоточен на двух категориях лотов — классических многокомнатных квартирах и двухкомнатных объектах евроформата. «Многокомнатные приобретают, как правило, для себя — сейчас довольно большое количество многодетных семей. А вот двухкомнатные квартиры евроформата пользуются спросом у арендаторов. Некоторые граждане вкладывают средства в недвижимость такого формата для их дальнейшей сдачи в аренду», — пояснила Дымова.
По данным ИРН.
В Московском регионе более 35% общего объема предложения вторички приходится на массовый сегмент. «Подавляющая часть покупателей имеет средний доход или даже ниже среднего. Люди хотят жить в комфортных домах в Москве, поэтому ищут бюджетные варианты», — рассказала Мищенко. По ее прогнозу, в ближайшее время стоимость вторичных квартир увеличится еще на 5–7%: «В условиях текущей геополитической ситуации сложно предсказать, что повлияет на ценовую динамику. Стоимость изменится, если начнется вторая волна мобилизации или в случае пандемии. Также влияние может оказать внесение поправок в налоговое законодательство».
Олег Репченко считает иначе. По его мнению, в октябре–ноябре рост цен на жилье может остановиться, и наступит период длительной стагнации: ипотечные ставки достигли заградительного уровня, и когда банки завершат выдачу ранее одобренных по старым ставкам кредитов, спрос на вторичном рынке резко просядет. Оставшийся спрос уйдет на первичный рынок, где пока еще есть льготные программы с адекватными по нынешним меркам ставками. Хотя и их условия тоже ухудшаются. Вслед за снизившимся на вторичке спросом вниз поползут и цены. «Период стагнации, в отличие от прошлого года, может существенно затянуться, потому что если в прошлом году ЦБ, задрав ставку до 20% в конце февраля, уже в апреле начал ее опускать, то теперь регулятор дал понять, что высокая ключевая ставка, а значит, и недоступная ипотека — это надолго», — заключил аналитик.
