Чиновники всерьез взялись за рынок ипотеки. Замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что его ведомство намерено поднять вопрос цены квадратного метра для граждан. Разбираться в ситуации придется вместе с Минфином, ЦБ, ФАС и другими госорганами. Цена «квадрата» в новостройках растет из-за ажиотажного спроса на жилье у людей, желающих успеть приобрести недвижимость до повышения ипотечных ставок или отмены льготных программ. Что так сильно тревожит власти и как это отразится на россиянах, «МК» разбирался вместе с экспертами.
Фото: Алексей Меринов
Охладить рынок жилищного кредитования «сильные мира сего» пытаются коллективно. В Госдуме уже предложили поднять первоначальный взнос по льготной ипотеке с 20% до 25%. Напомним, что власти в сентябре увеличивали этот параметр с 15% до 20%, но этого, судя по всему, оказалось недостаточно. В свою очередь, жесткость подхода Банка России к такому вопросу может стать просто заградительной. Регулятор в информационно-аналитическом бюллетене анонсировал введение запрета брать ипотеку при наличии потребкредита, а ведь именно этот вид займа оформляют россияне, чтобы выплатить первоначальный взнос.
Любопытно, что при таком внимании к отрасли со стороны государства сами участники рынка недвижимости словно не желают замечать опасности. Так, по словам директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Романа Родионцева, наличие «пузыря» в профессиональной среде подвергается сомнению. Эксперты различных компаний говорят либо о низкой доле ипотеки в отрасли относительно мирового опыта, либо о низкой доле возврата заемных средств, которая в проектных моделях также учитывает и фактор риска, подчеркнул эксперт.
Однако у Банка России другое мнение. «В сентябре у нас ипотека только за месяц выросла на 4,2%, — замечает глава ЦБ Эльвира Набиуллина. — Эти темпы уже нельзя назвать просто признаками перегрева ипотечного рынка. Здесь мы видим риски». Речь идет не только о льготной ипотеке. Например, по семейной ипотеке в сентябре было выдано около 289 млрд рублей, тогда как по льготной ипотеке — 286 млрд. Ипотека растет пугающими темпами. За сентябрь выдачи достигли 955 млрд против 849 млрд рублей за август. «Рост 12% за месяц! — говорит руководитель аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий. — И это в условиях слабого роста экономики. Одна из причин ускорения — огромный разрыв между процентными ставками по ипотеке с господдержкой и ключевой ставкой».
Представители рынка спорят с властями и в вопросе завышенной стоимости квадратного метра. «Присутствие на первичном рынке льготных продуктов не оказало весомого влияния на ценовую политику девелоперов», — утверждает управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко. В современных реалиях стоимость новостроек во многом зависит от цены строительных материалов, удорожания рабочей силы и логистики, а также классического варианта в виде стадии строительной готовности проектов, подчеркнул эксперт.
По данным ЦБ, на 1 октября разрыв средних цен между первичным и вторичным рынком составляет 42%. Как напомнил руководитель аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU Олег Репченко, до введения льготной ипотеки в 2020 году разница была около 10%. Цены на первичном рынке жилья искусственно раздулись именно на фоне затянувшейся программы льготной ипотеки: спрос на квартиры увеличивался, а пропорционального роста предложения не произошло, поэтому начали расти цены. На вторичном рынке, где никаких льготных программ и не было, стоимость метра сегодня гораздо ближе к народу, хотя тоже завышена.
«Показателем завышения стоимости квадратного метра на первичном рынке недвижимости является разрыв цен между ним и вторичным рынком, который на конец I квартала 2023 года достиг 40%: цена на первичном рынке жилья составила 127 тыс. рублей за квадратный метр, тогда как на вторичном — всего 91 тыс. рублей, — отмечает Осадчий. — Причина этого разрыва: ипотека с господдержкой распространяется только на первичный рынок жилья. Соответственно, мощный «рычаг» этой ипотеки поднимает только цены на первичку». Наконец-то проблемой перегрева рынка жилья озаботился не только ЦБ, но и профильное ведомство — Минстрой. Однако регулирование цен на конкурентных рынках создает дисбалансы, а их ограничение может привести к дефициту, как это недавно случилось с бензином. Кроме того, ограничение цен на рынке недвижимости чревато снижением качества жилья, предупредил банкир. Что касается рынка недвижимости, то, по мнению основателя агентства недвижимости Development Estate Анастасии Афанасьевой, в итоге всех преобразований может появиться еще один регулятор в виде выбранного властями министерства, решения которого также будут влиять на стоимость квадратного метра.
