Минфин предложил дополнительно выделить из бюджета 3,5 млрд рублей на финансирование программ льготной и семейной ипотек. Кроме того, количество получателей господдержки может в ближайшее время расшириться. В частности, председатель комитета Госдумы по труду и соцполитике Ярослав Нилов предложил запустить специальную «ветеранскую ипотеку» со ставкой 4-6%. Обсуждаются и меры по введению дополнительных льгот по ипотеке за приобретение экологичного жилья. Хороша ли для рынка такая забота властей и чем она может обернуться для россиян, «МК» рассказал руководитель аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий.
Фото: freepik
— Позитивные последствия льготной ипотеки очевидны: она стимулирует строительную индустрию и вносит вклад в рост ВВП. Миллионы россиян улучшают свои жилищные условия. К каким негативным последствиям ведут льготы по ипотеке?
— Льготы по ипотеке — это субсидии одним группам населения за счет других. Такое перераспределение денег ведет к рыночным дисбалансам, к снижению эффективности экономики. Поэтому с тем же вкладом ипотеки в рост ВВП не всё так просто. Также льготы по ипотеке ведут к неприятным «экстерналиям», то есть внешним эффектам. Например, льготная ипотека стимулирует рост строительной индустрии, но основная рабочая сила этой индустрии — гастарбайтеры. Соответственно, миллионы трудовых мигрантов устремляются в Россию, что вызывает рост социальной напряженности. Кроме того, приток миллионов мигрантов — мощный фактор и инфляции, и девальвации.
— С инфляцией понятно – миллионы мигрантов создают дополнительный спрос на российском рынке, особенно в наиболее чувствительном сегменте дешевых продуктов питания. Но почему они вносят вклад в девальвацию?
— Так ведь значительную часть своих заработков они отсылают домой. А это — ежегодный отток за рубеж миллиардов долларов.
—К каким еще негативным эффектам ведет льготная ипотека?
— Она ведь распространяется только на первичное жилье. Поэтому цены на первичку на десятки процентов выше, чем на вторичку. Это крайне опасный эффект, способный вызвать обвал цен на рынке жилья. Ну и основной негативный эффект льготной ипотеки — это пресловутый «пузырь».
— «Пузырь» ипотеки надувается случайно, из-за непонимания угрозы, или все как раз всё понимают?
— Судя по тому, как стремительно надувается «пузырь» ипотеки, создается такое впечатление, что найден эффективный способ нанести максимальный ущерб России фактически без издержек со стороны «недружественных» государств.
— Вы имеете в виду стимулирование жилищного кредитования с вовлечением все менее кредитоспособных заемщиков?
— Да. Если «пузырь» ипотеки лопнет, то на отечественном рынке недвижимости начнется обвал, аналогичный тому, который произошел в США в 2007-2008 годах. Этот процесс в условиях стагнации экономики и геополитического конфликта может перерасти в полноценный финансовый и экономический кризис.
— Регуляторы утверждают, что все под контролем, а стимулирование жилищного кредитования необходимо для поддержки экономики в условиях санкций. Посмотрите: власти обсуждают новые льготные программы.
— Если вы проанализируете схему, то увидите много общего между текущей ситуацией в России и тем, что происходило в США на рынке субстандартной ипотеки более 15 лет назад, то есть перед тем глобальным кризисом. Субстандартная ипотека нацелена на заемщиков с низкими кредитными рейтингами. А в России ипотека, субсидируемая государством, нацелена на заемщиков с относительно низкими доходами. Например, в регионах лимит льготной ипотеки составляет 6 млн рублей, это около $60 тыс. Даже человек со средним уровнем достатка вряд ли будет заинтересован в приобретении такой недорогой недвижимости, разве что в инвестиционных целях.
— Как выглядит эта опасная, по вашим словам, схема?
— На первом этапе нужно хорошенько разогреть рынок. Для этого проводим мягкую денежно-кредитную политику, накачиваем экономику дешевыми деньгами, поддерживая низкие процентные ставки. Неизбежно начинают надуваться «пузыри» на рынке недвижимости и на фондовом рынке. Затем, когда «пузыри» надулись, резко охлаждаем рынок: ужесточаем денежно-кредитную политику, быстро повышая ставки. Вспомним известный физический эксперимент: если резко охладить стальную цистерну с кипятком внутри, то цистерна сплющится. То же самое происходит и с перегретым и быстро охлажденным рынком: рынок «корёжит и плющит» —начинается кризис.
Именно такая схема реализовалась в США в 2007-2008 годах. И именно такая схема — случайно или намеренно — сейчас реализуется в России. С существенным довеском российского «ноу хау»: государственные субсидии искусственно снижают ставки по ипотеке. В костер подливают бензин, а развели огонь на бочке с нефтью.
— Может, вы преувеличиваете угрозу? ЦБ РФ, судя по заявлениям его руководителей, видит угрозу, исходящую от ситуации, сложившейся на рынке ипотеки.
— Верно, видит. Глава Банка России Эльвира Набиуллина на XX Международном банковском форуме 29 сентября заявила, что в этой сфере регулятор видит признаки перегрева, так как ипотека растет на 30% в год. Помимо высоких темпов роста ипотеки, Центробанк беспокоит и качество ипотечных кредитов, и влияние их на рынок жилья. Темпы роста ипотечного «пузыря» пугают: за август выдача ипотечных кредитов достигла 849 млрд рублей, а за сентябрь — 955 млрд рублей.
Центробанк пытается затормозить ускоряющийся локомотив льготной ипотеки, бешено мчащийся к пропасти. В частности, в сентябре был повышен первоначальный взнос по ней с 15% до 20%. Но слишком велик разрыв между ключевой ставкой в 13% и льготной в 8%, не говоря уже о ставках специализированных программ. Например, ставки по сельской ипотеке составляют от 0,1% до 3%. Кроме того, ажиотаж на рынке льготной ипотеки подстегивается заявлениями о скором завершении этой программы: ее действие истекает 1 июля 2024 года. Люди пытаются прыгнуть в последний вагон, не задумываясь о последствиях — смогут ли они годами тянуть эту лямку, особенно в условиях ускорения инфляции и снижения реальных располагаемых доходов населения.
— Как на россиянах может отразиться кризис на рынке недвижимости, вызванный взрывом надутого «пузыря»?
— Заемщики, оформившие ипотеку и не справившиеся с финансовой нагрузкой, останутся без жилья. Банки будут выбрасывать на рынок полученную в результате взыскания недвижимость. Цены на жилье рухнут. Плохие долги и обесценение залогов приведут банки к убыткам. Ипотечный кризис может перести к кризису на рынке недвижимости и в банковской сфере. Банковский кризис превратиться в финансовый, а он в свою очередь — в экономический. Мало не покажется никому. Все в точности по американской схеме.
— А что, по-вашему мнению, должны сделать власти? Если не трогать льготную ипотеку, то на рынке может возникнуть «пузырь», если её отменить, то придется спасать деньгами застройщиков. Если ввести льготную ипотеку для вторичного рынка — цены там пойдут вверх, а если ЦБ РФ снизит ставку и государству не придется поддерживать жилищное кредитование своими программами, то ускорится инфляция, что плохо отразится на всех.
— Классический цугцванг: любое действие ведёт к ухудшению ситуации. Что поделаешь, надо искать лучшие исходы из доступных плохих вариантов. Охлаждать рынок ипотеки надо, но делать это нужно с умом, аккуратно, чтобы не обрушить рынок жилья. Следует постепенно сокращать общий объем госсубсидий, умеренно наращивая при этом субсидирование специализированных программ.
