Деловая активность на столичном рынке офисной недвижимости в уходящем году превзошла все ожидания аналитиков. Из-за массового ухода из РФ западных компаний на нем обновляются рекорды. Выросший спрос на места в престижных бизнес-центрах, разумеется, разогрел аппетит у арендодателей. По мнению экспертов, в 2024 г. на фоне инфляции и сокращения вакантных площадей арендные ставки вырастут.
Фото: Геннадий Черкасов
Как сообщила руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP. Ирина Хорошилова, объем новых сделок аренды и купли-продажи по результатам I–III кварталов 2023 г. превысил итоги прошлого года на 20%, достигнув 1,4 млн кв. м. Это рекордный уровень сделок за первые три квартала в истории рынка за последние 10 лет. К концу года показатель новых сделок аренды и купли-продажи может достичь 1,8–2,0 млн кв. м.
В отличие от 2022 г., когда арендаторы в основном занимались оптимизацией уже занимаемых площадей и переездами, в этом году резко выросло число сделок по расширению. Российский бизнес активно увеличивал свое присутствие в Москве, занимая открывшиеся с уходом иностранных компаний направления. Чаще других договоры аренды офисных помещений подписывали представители IT и телекома, а также компании, оказывающие финансовые услуги.
Бурно развивался и сегмент розничной купли-продажи. На развитие этого тренда повлияли повышенный спрос на покупку офисов среди инвесторов, а также появление на рынке качественного доступного предложения в мелкую нарезку. «Общий объем сделок купли-продажи в 2023 году может достигнуть рекордных для сегмента за последние 10 лет значений в 450–500 тыс. кв. м. При этом на сделки до 1000 кв. м может прийтись более 100 тыс. кв. м», — отметила Хорошилова. С ее слов, в этом году продолжилась одна из тенденций прошлого года — преобладающая часть сделок (78%) пришлась на лоты с готовой отделкой.
На фоне высокой деловой активности в 2023 г. существенно сократился объем доступных офисов: на ноябрь средний уровень доли свободных площадей достиг 7,8%. По мнению Хорошиловой, к концу года уровень вакантности снизится до 7,4%. Тенденция на снижение свободных офисов продолжится и в 2024 году. Из-за нехватки доступных площадей, скорее всего, вернется спрос на офисы «в бетоне» или снова будут востребованы гибкие офисные пространства.
В течение всего 2023 г. уровень запрашиваемых арендных ставок в офисах оставался примерно на одном уровне. По оценке Хорошиловой, средневзвешенная базовая ставка аренды в классе А составляла 25 580 руб. за кв. м/год, в классе B — 18 030 руб. за кв. м/год (ставки указаны не включая НДС и операционные расходы). Если раньше арендатор мог рассчитывать на дисконт (в среднем около 10%), то сейчас запрашиваемые и реальные ставки выровнялись.
Как отметил партнер Nikoliers Игорь Темнышев, в 2023 г. заметно выросла разница между коммерческими условиями столичных бизнес-центров класса А в зависимости от локации. По итогам ноября, средняя ставка аренды в классе А внутри МКАД составила 35 316 руб./кв. м/год (без учета операционных расходов, коммунальных платежей и НДС), что выше итогового значения 2022 года на 9,2%. При этом ставка за пределами МКАД за тот же период снизилась на 20% — до 12 570 руб./кв. м/год. Учитывая высокий темп заполняемости офисных объектов внутри МКАД, Темнышев ожидает дальнейший рост средней ставки аренды в границах старой Москвы.
Напомним, что в 2024 г. планируется значительный рост объемов нового строительства офисов до 958 тыс. кв. м. На фоне сокращения вакантных площадей и инфляционных процессов арендные ставки вырастут, уверены эксперты.
Из-за дефицита качественных офисов подорожают и сами бизнес-центры. «В 2024 году на московском рынке офисной недвижимости будет наблюдаться умеренный рост спроса. В таком же темпе будут расти и цены. Однако этот вариант осуществим только при отсутствии шоковых сценариев развития экономики», — отметила коммерческий директор девелоперской компании Glincom Кристина Дудко.
«Цены на строящиеся офисные площади могут вырасти из-за увеличения себестоимости строительства, а также удорожания кредитных ресурсов в связи с подъемом ключевой ставки ЦБ. Вслед за ростом стоимостей в объектах нового строительства цены на существующие офисы ожидаемо будут расти, но уже в меньших темпах», — заключила Хорошилова.
