На национальном рынке съемного жилья наблюдается беспрецедентный рост спроса и цен. По итогам прошлого года стоимость найма жилья выросла почти на треть. После сворачивания программ льготной ипотеки и резкого подорожания коммерческой ипотеки многие россияне поняли, что обзавестись собственной квартирой им уже не по карману, и переключились на аренду квартир. Спрос также простимулировало расширение оборонных производств в крупных городах, куда стекаются работники, арендующие жилье. Как долго будет набирать силу волна повышения арендных ставок, разбирался «ЭВ».
Фото: freepik.com
Факторы роста
В течение первых трех кварталов 2023 г. ставки на съемные квартиры росли умеренно и равномерно. В пределах инфляции. Однако в октябре-декабре они показали необычный двузначный прирост. По оценке гендиректора портала «Мир квартир» Павла Луценко, за последние три месяца больше всего аренда подорожала в Якутске, где ставки на «однушки» выросли на 38,6%, на «двушки» — на 35,7%, на «трешки» — на 44,1% (см. таблицу внизу). А также в Улан-Удэ (+38,9%, +42,2%, +29%), Кирове (+34,4%, +16,6%, +39,1%), Набережных Челнах (+24,1%, +26,3%, +31,7%), Перми (+28,9%, +26,2%, +21,5%), Череповце (+23,5%, +24,6%, +23,9%), Мурманске (+21%, +21,9% и +26,5%), Чебоксарах (+14,7%, +37,7%, +12%), Тольятти (+19,1%, +17,5%, +23,4%) и Новосибирске (+30,9%, +21,8%, +5,2%).
На трех крупнейших региональных рынках жилой недвижимости показатели также остались в плюсе: в Москве тарифы выросли на +18%, +14,8%, +10,8%, в Подмосковье на +10%, +7,6%, +4,4%, в Санкт-Петербурге на +18,8%, +8,2%, +4,8%, соответственно.
Слабый рост и даже снижение ставок наблюдались в Сочи (–16,6%, –10% и –3,6%), Махачкале (+7,2%, –3%, –15,9%), Магнитогорске (+11,9%, –0,7%, –15,8%), Ростове-на-Дону (+4,9%, –4,5%, –4,5%), Вологде (+0,9%, +7,4%, –11,8%). В среднем по всем крупным городам страны квартиры с одной комнатой подросли в четвертом квартале 2023 г. на 13,7%, до 21 294 руб./мес., с двумя комнатами — на 10,5%, до 27 330 руб./мес., с тремя — на 7,4%, до 34 008 руб./мес.
По мнению директора департамента аренды федеральной компании «Этажи» Ольги Павлиновой, в минувшем году аренда квартир дорожала по нескольким причинам. Во-первых, спрос на доступное арендное жилье явно преобладал над предложением. Во-вторых, сказалось снижение доступности ипотечных программ на готовое жилье. «Для части россиян стало дешевле снимать временное жилье, чем приобрести свое. Плюс те, кто на волне ажиотажа продали имевшуюся у них жилплощадь и купили новостройку на стадии строительства, вынуждены снимать временное жилье. Естественно, снимаются прежде всего наиболее доступные по цене варианты, их доля в общем объеме предложения сокращается, и средняя цена растет», — отметила «МК» Павлинова. В-третьих, изменился состав предложения, сами арендаторы стали требовательнее к качеству ремонта и обстановки квартиры, а это тоже сказывается на ставках аренды.
Как отметила замдиректора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости» Оксана Полякова, интерес нанимателей на массовом рынке аренды сфокусировался исключительно на объектах экономкласса. Такие лоты быстро уходили из экспозиции. С ее слов, спрос также стимулировали клиенты, переходившие из сегмента продаж на фоне ужесточения условий жилищного кредитования. Кроме этого в страну возвращаются релоканты, те, у кого отменили формат удаленной работы.
«Арендные ставки росли из-за инфляции, растущих тарифов ЖКХ и миграции населения в крупные города, где открылись новые заводы ВПК», — добавил Луценко. Отметим, что во всех перечисленных выше региональных центрах, лидирующих по росту ставок аренды, выпускается продукция военного и двойного назначения.
Московская специфика
В Москве к вышеперечисленным факторам можно смело добавить обновление жилищного фонда и новые предпочтения арендаторов. «Подросло новое поколение, совершеннолетние дети, которые съезжают от родителей и снимают отдельное жилье. У них более высокие запросы на качество отделки, инфраструктуру в локации. Они ищут максимальное удобство и комфорт. Собственники подстраивают свои объекты под эти запросы, проводят ремонт для повышения ликвидности. Соответственно, вложения должны окупаться, более высокое качество стоит больших денег», — рассказала «МК» директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
С ее слов, по запросам лидируют студии и двухкомнатные квартиры евроформата. По ее мнению, это связано с бюджетом аренды, а также с категорией арендаторов. Среди снимающих жилье много студентов, одиноко проживающих граждан, молодых семейных пар без детей. Они выбирают студии за счет бюджета и необходимого пространства для жизни.
Внутри МКАД, по оценке Поляковой, наибольшим спросом пользуются экономичные квартиры — сейчас для них диапазон цен 30–45 тыс. руб. вместо 25–35 тыс. руб. год назад. Скидки отсутствуют. На текущий момент в старой Москве (без ЗелАО) самая дешевая квартира сдается за 32 тыс. руб. в месяц на улице Молостовых (р-н Ивановское, ВАО), на 1-м этаже 9-этажного дома. Это предложение для квартирантов без детей и домашних животных. За 33 тыс. руб. в месяц можно снять квартиру в районе Северное Измайлово (ВАО), за 35 тыс. руб. — в Тимирязевском районе (САО).
Больше всего бюджетных вариантов, понятное дело, сосредоточено в Новой Москве и Зеленограде, подчеркнула главный аналитик ГК «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее словам, объем предложения при этом невелик и продолжает снижаться: по сравнению с началом весны он сократился в два раза по всем округам. По данным Павлиновой, средняя ставка аренды однокомнатных квартир в Москве составляет 54,1 тыс. руб., двухкомнатных — 75,3 тыс. руб.
Прогнозы на лето
В ближайшей перспективе Ольга Павлинова не ожидает существенного снижения средних ставок аренды. На фоне выросших ставок бюджетные варианты квартир в базах долго не задерживаются. «В краткосрочной перспективе ставки аренды будут увеличиваться на уровне 0,5–1% в месяц. Более резкий рост ограничен возможностями арендаторов», — полагает эксперт. Оксана Полякова также не видит предпосылок для заметного снижения цен: «Предложение пока не восстановилось, сохраняется острый дефицит ликвидных экономичных предложений».
Как считает Юлия Дымова, оценить ситуацию на рынке аренды жилья можно будет в середине февраля, когда начнется формирование объектов под сдачу на весну. В первом квартале, по ее прогнозу, скорее всего, цена останется прежней, без особых корректировок. С середины второго квартала, возможно, немного подрастет, но все зависит от объема предложения.
В этом году рост ставок аренды продолжится, уверен Павел Луценко. Особенно активное подорожание найма он ожидает после отмены льготной ипотеки на первичном рынке. Напомним, что соответствующая госпрограмма действует до 1 июля 2024 года. Таким образом, новая мощная волна подорожания арендных ставок, скорее всего, сформируется в августе этого года.
