1 июля 2024 года истекает срок действия сразу двух льготных программ — семейной ипотеки и ипотеки с господдержкой. Значит ли это, что квартиры перейдут в разряд недоступной для большинства роскоши? По мнению специалистов рынка недвижимости, даже в таких условиях у потребителей останутся возможности для покупки жилья, правда, они зачастую лежат не на поверхности. О том, какое будущее ждет отечественное жилищное кредитование, «МК» рассказали: независимый эксперт по недвижимости, автор экономического телеграм-канала Алексей Кричевский, руководитель комитета по ипотеке Гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков и председатель правления Конфедерации обществ потребителей (КонфОП) Дмитрий Янин.
Фото: Алексей Меринов
Ищи, кому выгодно
— Прошлый год стал рекордным для рынка ипотеки. Потребители оформили жилищные кредиты почти на 8 трлн рублей. Основным драйвером спроса стали льготные программы, на которые пришлось больше половины всех выдач. Однако ЦБ начал предпринимать шаги для охлаждения рынка: сокращение субсидий, изменение первоначального взноса. Чем обусловлена такая коллизия: участники рынка отчитываются о рекордных результатах, а Банк России вводит ограничения?
Кричевский: Объясняется это очень просто: пора заканчивать «кормить» застройщиков. Которые с момента запуска льготных программ, по сути, получают сверхдоходы за счет налогоплательщиков. Судите сами: зарплаты за период с 2020-го по текущий момент выросли в среднем по стране примерно на 42%. За это же время квартиры в новостройках подорожали на 102%, а вторичное жилье — на 72%. Соответственно, покупать жилье становится все сложнее. Получается, что из-за перетока денег от застройщика к банку и от банка к застройщику идет рост цен на недвижимость. И все это — благодаря госденьгам по льготным программам. Естественно, спрос нужно охладить. Напомню, что если до 2020 года средний срок ипотечного кредита был порядка 17,5 года, то сейчас, например, по семейной ипотеке это 28 лет. Поэтому ЦБ старается такую ситуацию исправить, в том числе за счет поднятия ключевой ставки.
Барсуков: На мой взгляд, Центробанк действует больше в политических интересах, чем в экономических. Во-первых, по сути своей льготная ипотека порочна в том виде, в каком она есть. В 2022 году ее не надо было продлевать. Несмотря на все разговоры про то, что льготные программы должны быть адресными, ситуация не меняется. Власти все смешали в одну кучу: поддержку застройщиков, поддержку семей с детьми, всякие региональные программы развития. При этом никаких целевых показателей по ним нет вообще. Я ни разу не слышал ни от одного чиновника, который занимается этими программами, чтобы по ним была поставлена какая-то цель. Между тем она должна быть измерима, достижима в определенный срок, и за нее должен кто-то отвечать. Ну а главные выгодоприобретатели от льготной ипотеки — это банки, которые получали гарантированные 3% дохода от выданных кредитов. Ведь что получают от льготных программ семьи с детьми? Семейная ипотека в 50% случаев — это однокомнатные квартиры и студии. Что за жизнь может быть у семьи с детьми в малогабаритке? А раз так, то должна быть другая программа поддержки. Значит, программы господдержки нужно разделить. И выделять деньги только тем застройщикам, которые имеют проблемы, а не всем подряд. При этом Центробанк уже начал говорить о том, что не надо сворачивать льготные программы. Это свидетельствует о том, что в целом они не против такой системы, потому что банки благодаря ей зарабатывают неплохие деньги.
— Ранее некоторые банки ввели дополнительные сборы с застройщиков за каждого льготного заемщика. Для сохранения текущих ставок по программам с любой формой господдержки они стали дополнительно брать процент от суммы ипотечного кредита. Законно ли это?
Янин: История с откатом за выдачу каждого льготного кредита должна стать объектом разбирательства Федеральной антимонопольной службы (ФАС), потому что в этом случае ценообразование на рынке ипотеки становится абсолютно непрозрачным для заемщика. Человек не знает, какова реальная стоимость этого льготного жилищного кредита с учетом комиссии, которую выплачивает застройщик банку. Один застройщик может выплачивать 10%, другой 7%. Понятно, что все это закладывается в стоимость квадратного метра. Считаю, что в отношении крупных застройщиков и крупных банков эта история должна заинтересовать антимонопольную службу. Раньше только банки зарабатывали миллиарды рублей на льготной ипотеке, имея гарантированные бюджетные средства — по сути, деньги налогоплательщиков. Сейчас же финансовые организации начали играть в игру с застройщиками, которые тоже зарабатывали на льготной ипотеке, взимая комиссию. Теперь что касается самих граждан, оформляющих льготный ипотечный кредит. Преимущественно это люди достаточно состоятельные, которые имеют сбережения в 2–3 миллиона рублей на первоначальный взнос. И возникает вопрос: почему за счет бюджетных денег нужно поддерживать тех, у кого есть 2–3 миллиона накоплений? С этим, на мой взгляд, давно пора заканчивать.
Откат для заемщиков, убыток для банков
— В январе 2024-го правительство во избежание паники на ипотечном рынке выделило дополнительные 2,3 трлн рублей на финансирование льготных ипотечных программ, и лимиты уже распределены между банками. Как распределялись субсидии и как эта мера повлияет на поведение банков?
Кричевский: Распределяются они очень просто: у кого больше доля рынка, тому больше субсидий и перепало. И, в принципе, это более-менее логично. Потому что чем больше банк, тем больше у него доля и тем больше он выдает кредитов. Что касается комиссий за эту льготную ипотеку, то откаты берутся не только с застройщиков, но и с заемщиков. Были случаи, когда людям в не самых крупных банках прямо говорили: мы дадим вам льготную ипотеку, но 5% от стоимости квартиры положите на стол, пожалуйста, вперед.
Барсуков: Понимаю, что тема скользкая, но я все-таки немного защищу банки. С одной стороны, обратите внимание: кто вводил комиссии? Это в основном банки с госучастием. Для меня странно, что государство как акционер не сказало им: теперь вы не можете на этом зарабатывать. Но ведь банк при этом терпит убытки. Смотрите, раньше у банков была надбавка 3% за выдачу льготной ипотеки поверх ключевой ставки. То есть они гарантированно зарабатывали 3%. Ключевая ставка была, условно говоря, 9–10%. Получался приличный заработок. Сегодня правительство снижает эту надбавку до 1,5%. При этом ключевая ставка сейчас 16%. В итоге банки зарабатывают намного меньше. Это первое. Во-вторых, Центробанк ужесточает требования к резервированию, то есть обслуживание ипотеки для банка становится дороже. Значит, он мало того что зарабатывает мало, так еще и платить приходится больше. Выдача льготной ипотеки для банков в текущих условиях превращается в убыток. Поэтому они стали брать комиссию с застройщиков. Но есть у этой проблемы и обратная сторона: крупные банки неплохо зарабатывали на льготных ипотечных программах два года. Теперь государство им говорит: «ребята, вы не будете больше столько зарабатывать», а банки, в том числе с госучастием, отвечают демаршем и говорят: «нет, мы хотим зарабатывать». И они стали брать от 7 до 15% с застройщиков.
— Действие программ по льготной ипотеке с господдержкой на новостройки под 8% годовых и семейной под 6% заканчивается 1 июля 2024-го. Первая продлеваться не будет, со второй вопрос еще обсуждается. Есть ли необходимость продления? Если программы продолжат работать, будут ли внесены в них какие-то коррективы?
Барсуков: Президент Путин ранее сказал, что семейную ипотеку продлевать надо. С учетом этого было бы странно, если бы правительство решило, что не будет этого делать. Я не вижу никаких предпосылок для того, чтобы льготная программа семейной ипотеки была пересмотрена, чтобы в правительстве взяли и сказали: давайте повысим адресность, давайте распространим программу на вторичку. И мне это кажется странным, так как для семьи с детьми большая проблема ждать, когда сам дом построится, а потом еще делать в нем ремонт. Семейная ипотека в основном используется на однокомнатные квартиры и студии. Почему? Потому что люди берут хоть что-то в этой ситуации — им надо жить и поднимать ребенка здесь и сейчас. Пусть будет инвестиция на будущее, для ребенка, для себя на пенсию. Но в идеале программа должна распространяться не только на новостройки, но и на вторичку. Она должна учитывать конкретику отдельной семьи.
— Вопрос повышения адресности обсуждается в правительстве?
Барсуков: Да, но в каком формате? Семейную ипотеку на вторичку предлагают распространить только там, где новостройки не строятся. Звучали предложения понизить процентную ставку на трех- четырехкомнатные квартиры для многодетных семей, но они не были услышаны. Но на самом деле нужно смещать акценты с небольшого жилья на более просторное.
Янин: Мне кажется, что сейчас идет торг между банками и застройщиками, при условии, что в бюджете стало меньше денег, чтобы «кормить» и тех, и других. Что касается истории с расширением предложения для семейной ипотеки на вторичном рынке, то это абсолютно правильно.
Ипотечникам инфляция на пользу
— Если человек взял льготную ипотеку в 2023 году, стоит ли ему беспокоиться об изменениях условий его кредита сейчас?
Барсуков: Такие слухи ходили. Но у нас, например, от поднятия ключевой ставки страдают юридические лица, которые брали кредит на покупку недвижимости. Физические лица в России от этого не страдают. У нас ключевая ставка растет, а ставка по кредиту как была, так и есть. Единственный момент, что по некоторым льготным программам есть у банков примечание: если государство перестает субсидировать льготную программу, то ставка может быть рыночной. Но у нас государство не прекращает субсидировать те кредиты, которые выданы. Новые, может быть, перестанет. А те, что были, закладываются в бюджет, там уже понятные цифры. В этом смысле проблем не будет. Поэтому у нас на самом деле парадоксальная ситуация: если ты получил ипотечный кредит, то проблемы в виде инфляции только тебе на руку. Потому что все равно твоя зарплата через какое-то время вырастет, а твой платеж станет уже не таким большим. Доходы потихонечку растут, а платеж остается прежним.
— Если банки отменят комиссию для застройщика за каждого льготного покупателя, то цены на жилье могут упасть?
Янин: Снижение спроса на квартиры должно привести к снижению цен. Пока я не вижу такой перспективы. Надо подождать месяца 3–4 и посмотреть на реакцию потребителей и рынка в целом. Надеюсь, что цены хотя бы стабилизируются. И действительно, инфляция будет делать ваш кредит все дешевле и дешевле. Но гасить кредиты досрочно не имеет абсолютно никакого смысла. Платить можно долго и смотреть, как рубли обесцениваются, а ипотечные платежи снижаются.
Барсуков: Сегодня действительно гасить ипотеку и в целом кредиты досрочно нет никакого смысла, особенно льготную ипотеку. Что рекомендую делать: кладите «лишние» деньги на депозит под 16%. Льготная ипотека у вас 8%. Это намного больше. Держите средства на депозите. Снимайте и несите деньги на досрочное погашение кредита только тогда, когда ставка по депозиту будет примерно такая же, как кредит, например 10%. Сегодня ипотечник может зарабатывать на том, что он досрочно не гасит жилищный кредит. Это важная вещь.
— Если у человека назрела необходимость в покупке недвижимости, как ему действовать? Воспользоваться ипотечными предложениями при нынешних условиях или все-таки подождать?
Кричевский: Смотря для чего вы берете квартиру. Если для себя, то вопросов нет, идем и берем ипотеку. Если для инвестиций, то сейчас огромное количество инструментов, которые будут гораздо выгоднее.
Барсуков: Льготная ипотека сегодня очень дешевая. Поэтому, если квартира нужна для жизни, ее нужно брать сейчас. Оформлять льготную ипотеку нужно с минимальным первоначальным взносом. Даже если у тебя есть 10 миллионов рублей и ты хочешь купить квартиру за 12 миллионов, то бери максимальный кредит по льготной ипотеке, остальное клади на депозит. Так ты еще и заработаешь. Что касается самих квартир, то лучше присмотреться к двух- и более комнатным. «Однушек» и студий сейчас на рынке очень много. В дальнейшем могут возникнуть проблемы с продажей таких квартир.
Янин: Я бы сейчас вложился в депозит и посмотрел, что будет с ценами на квартиры в дальнейшем. Если они будут стоять, то можно вернуться к теме покупки квартиры чуть позже, заработав на депозите.
