В центральную Россию окончательно пришло тепло. А это значит, что на подмосковном рынке загородной недвижимости стартовал очередной сезон. Какие объекты и форматы пользуются повышенным спросом и почему нужно покупать земельный участок или дачу в начале апреля, выяснил «МК».
Фото: freepik.com
В конце марта резко выросло число сделок на загородном рынке Московской области. Активность покупателей не удивила аналитиков. Как пояснила «МК» основатель «БЕСТ-Новострой» и bnMAP.pro Ирина Доброхотова, готовые дома лучше всего покупать в марте-апреле. В это время в средней полосе России идет активное таяние снега, которое является самой жесткой и точной проверкой качества участка, дома и всех построек. Сейчас очень удобно проверить и устойчивость участка к затоплению талой водой. Можно оценить, насколько качественно построен дом, устойчив к сырости, как он держит тепло.
Сказался и «перегрев» цен на рынке новостроек. По мнению Доброхотовой, в ряде случаев строительство частного дома обходится существенно дешевле покупки квартиры, а условия проживания за городом для многих куда привлекательнее городского.
В этом сезоне дополнительно спрос простимулировали действующие программы льготной ипотеки (семейная, IT, ИЖС). «Сейчас ставки по этим программам в два раза ниже стандартных. Поэтому даже уменьшение лимита и повышение первоначального взноса не повлияло на их востребованность», — отметила руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущёвский» Татьяна Ананьева.
Очень востребованы участки без подряда. Как пояснила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова, в этом формате, как правило, требуется минимальная сумма для входа в загородную недвижимость. К тому же многие застройщики повернулись лицом к загородному рынку и готовы его застраивать. «Строительство дома — больше не апокалипсис, а абсолютно разумная и понятная вещь, которую можно просчитать по срокам и бюджету на входе и без сюрпризов», — подчеркнула аналитик.
«Большой популярностью пользуются земельные участки размером 6–8 соток с доступной инфраструктурой. Современные технологии строительства позволяют в кратчайшие сроки возвести дом и справить новоселье», — заметила Татьяна Максимова, начальник отдела направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимость. По ее словам, открытие новых МЦД дополнительно подстегнуло спрос: стало быстрее и дешевле добираться на работу.
Также повышенным спросом пользуются готовые дома с ремонтом и отделкой в формате «заезжай и живи», — сообщила Доброхотова. Это современные функциональные дома с качественной отделкой в естественных, природных тонах. Как и в городе, действует правило — чем меньше экстравагантности, тем больше та аудитория, которую заинтересует предложение. «Покупатели не хотят тратить деньги на ненужные опции. Напротив, каждый рубль должен быть отработан и оправдан. Такой дом должен находиться в современном поселке и в доступе к инфраструктуре. Если речь именно об ИЖС, не о дачном образе жизни, то обязательный набор — это магазины, школы и детские сады неподалеку от места проживания. Однако на загородном рынке такие предложения в дефиците, их разбирают быстро», — говорит Доброхотова.
По оценке Ананьевой, спрос смещается в сторону современных домов от застройщика, площадью 100-150 кв. м, в ценовом диапазоне 10-15 млн руб. Самый популярный формат домов на сегодня — одноэтажные дома из современных материалов, 100-130 кв. м, с тремя комнатами, большой кухней-гостиной, двумя санузлами, гардеробной и террасами.
Выбор типа фундамента и строительных технологий зачастую зависит от бюджета, цели и периодов проживания. Например, те, кто хочет жить за городом постоянно, предпочитают каменное домостроение или блоки. Как отметила Ирина Доброхотова, деревянные дома традиционно считаются более экологичными, но они сложнее в строительстве, достаточно дороги по сырью, имеют много особенностей по усадке дома (большие сроки выстаивания по сравнению с каменными домами). Кроме того, квалифицированные бригады по деревянному строительству сейчас в дефиците. Но отделка в деревянных домах обойдется дешевле – часто деревянные дома сохраняют в первозданном виде изнутри.
Конечно, при выборе дачи или загородного дома ключевое значение имеет цена. Но здесь не все так просто. Стоимость даже примерно одинаковых домов может сильно разниться даже в пределах одной территории и вокруг одного города. Она сильно зависит не только от типа фундамента и материалов (бревно, брус, каркас, керамический блок, газоблок), но и от направления, от удаленности от Москвы и окружения. По словам Ирины Доброхотовой, традиционно самые бюджетные дома расположены на юго-востоке и востоке Московской области, а самые дорогие — на западе, северо-западе: «В среднем стоимость дома площадью около 150 кв. м варьирует от примерно 4-5,5 млн руб. на востоке области до 22-25 млн в западных районах области рядом с Москвой».
«В целом по Московской области средняя стоимость вторичного загородного дома составляет 7,01 млн руб., за год она почти не изменилась – увеличилась всего на 1,9%», — сообщил Дмитрий Таганов, руководитель АЦ «ИНКОМ-Недвижимость». У лидеров рейтинга по доступным ценам, по его словам, (см. таблицу) — Павлово-Посадского, Можайского и Воскресенского районов — усредненные ценовые показатели гораздо ниже, это удаленные от Москвы локации с небольшим объемом загородного предложения.
До конца года, конечно, цены будут расти, уверены аналитики. Предпосылок для снижения цен нет. «Пропаганда ИЖС, льготные ипотечные программы, удорожание строительных материалов, дефицит квалифицированных строителей — это те факторы, которые будут поддерживать рост цены на загородные дома», — подчеркнула Доброхотова.
«Сейчас те объекты, которые выходят в продажу, уже дороже процентов на 10-15, в некоторых сегментах даже на 20, относительно прошлого года», — сообщила Юлия Дымова. По ее мнению, многим продавцам не нужно быть алчными, потому что большинству староформатных объектов на пятки наступают новые объекты, застройщики и поселки. «Новое будет дорожать, старое дешеветь — всё, как во вторичном многоквартирном жилье. В целом тенденции вторичного рынка городского многоквартирного жилья плавно перетекают в стили и методы загородной недвижимости», — заключила аналитик.
